|
Необходимые условия развития рынка - поддержание конкуренции, снижение транзакционных издержек и кредитного риска. Как показывает мировая практика, операционные издержки могут снижаться за счет развития депозитарного учета закладных (у нас же пока используется бумажный вариант закладной со всеми вытекающими неудобствами по пересылке, хранению и обслуживанию).
Что касается снижения кредитных рисков банков, необходимо развивать ипотечное страхование. Комитет Госдумы по финансовому рынку уже рассмотрел ряд поправок, предлагающих сделать обязательным страхование ипотечных кредитов в случае, если сумма займа превышает 70% от приобретаемого жилья. Кроме того, есть ограничитель и размера ипотеки – не более 90% от суммы приобретаемого жилья. Это заградительные меры для вхождения на рынок subprime-кредитов, ставших проблемой во время кризиса.
Мы учли чужие ошибки и сегодня наша задача – не терять качества ипотеки, сохраняя объемы. К сожалению, банкам сейчас не хватает мощного экономического стимула применять ипотечное страхование. В частности, оно не учитывается в нормативах достаточности капитала и в нормативах резервирования Центрального Банка.
|
Опыт так называемого "количественного смягчения", а, просто говоря, эмиссия Федеральным резервом США и ЕЦБ дополнительной массы денег и скупка банковских ценных бумаг с целью снижения процентных ставок и увеличение кредитной массы в экономике для стимулирования потребительского спроса. Снижение ставки "репо" на рынке межбанковского кредитования Банком России.
|
Андрей
Крысин
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (по март 2014 года)
Думаю, полезен, прежде всего, американский опыт. Последние данные показывают, что в результате поддержки правительства (программа количественного смягчения – 3, ФРС приобретает ипотечных облигаций на 40 млрд долларов ежемесячно) ипотечные кредиторы наращивают объемы кредитования, а ставка по 15-летней ипотеке приближается к отметке 2.5%.
Наряду с падением индекса цены домовладения, публикуемого S&P/Case-Shiller, на 30% от пикового уровня, это создает беспрецедентные условия для приобретения жилья населением США.
Совокупный номинал американских ипотечных облигаций в обращении на сегодня составляет 5.64 трлн долларов, из них бумаг на 835 млрд долларов находится на балансе ФРС (не включая выданных обязательств по покупке ИЦБ). А это - треть всех ценных бумаг в активах американского центрального банка (активы ФРС - $2,5 трлн и 92% из них это ценные бумаги). В свою очередь, две трети из этих ценных бумаг - это казначейские бумаги США, а треть - ипотека. Фактически, эмиссия долларов США обеспечивается требованиями по ипотеке к населению страны.
Для сравнения: по данным Банка России, средства, размещенные нашим регулятором у нерезидентов и в ценные бумаги иностранных эмитентов, составляют 14.8 трлн рублей или 72% всех активов ЦБ, в отличие от ФРС США, на балансе которой практически все активы – отечественные, американские.
Таким образом, если попытаться пересмотреть структуру активов Банка России и попробовать начать инвестировать в российские ипотечные ценные бумаги, ситуация с доступностью жилья в России поправится. Банк России не против вложений в ипотечные облигации. Об этом 14 ноября заявил журналистам зампред ЦБ РФ Сергей Швецов, и рынок воспринял это заявление как шаг в верном направлении.
Также заслуживает внимания идея создания специальной организации – на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной – для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам, наподобие Ginnie Mae в США.
Целесообразно и создание специального фонда для защиты инвесторов в ипотечные ценные бумаги от возможных убытков по образу и подобию реализованного в России фонда страхования вкладов. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия.
|
