|
Значение этого класса инструментов трудно переоценить. ИЦБ, обеспечивая возможность привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки, позволяют работать на нем не только крупным банкам с развитой депозитной базой, но и небольшим участникам рынка, которые не держат ипотечные портфели на балансах, а рефинансируют их. В среднесрочной перспективе ИЦБ должны стать основным источником фондирования ипотеки.
Другое дело, что рынок секъюритизации у нас пока еще не получил такого развития. Это связано с неготовностью банков осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг, поскольку это достаточно сложный финансовый инструмент, требующий соответствующих IT-решений, ограниченный снизу размером пула, который может быть секъютизирован, потому что ниже определенного размера это экономически нецелесообразно. Кроме того, необходимо получить рейтинг ценной бумаги, чтобы она была интересна институциональным инвесторам и т.д.
Для того чтобы стимулировать развитие вторичного рынка ипотеки, АИЖК запустило три программы покупки ипотечных облигаций, каждую на 20 млрд рублей. Это новый механизм рефинансирования: мы не просто покупаем, а предоставляем банку опцион на выкуп у него этих бумаг по заранее фиксированной цене, снижая его процентный риск.
Если рынок будет предлагать лучшие условия, банк сможет разместить бумаги на нем. Если рыночные условия хуже нашего предложения, оригинатор всегда может воспользоваться офертой АИЖК.
|
Отвечать на вопрос об альтернативе ипотечным ценным бумагам мне представляется крайне преждевременным.
Если обратиться к котировальному списку российских бирж ценных бумаг, я насчитал их не более полутора десятков. Для такого рынка ипотек как российский, эта цифра оглушительно малая.
Ипотечная ценная бумага как инструмент рефинансирования первичного рынка ипотек, является самодостаточным и, главное, саморазвивающимся механизмом развития системы жилищного финансирования и ее потенциал далеко не исчерпан.
|
Андрей
Крысин
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (по март 2014 года)
В условиях полного отсутствия зарубежных каналов инвестирования в ипотеку, все внимание ипотечных кредиторов обращено на внутренние ресурсы.
По данным Банка России задолженность по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам в рублях и иностранной валюте, на 01.10.2012 г. составляет 1.94 трлн рублей и продолжает динамично увеличиваться.
Ситуация с просроченной ипотекой и непрофильной недвижимостью на балансах банков далека от идеала, что вкупе с планами Банка России по ужесточению резервирования толкает банки на продажу дефолтных портфелей коллекторам, что, в свою очередь, не одобряется высшими судами и Роспотребнадзором. Присоединился к этому движению даже Сбербанк с его, казалось бы, неограниченной ресурсной базой.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию на сегодня занимает 6 процентов рынка, предоставляя небольшим и региональным банкам глоток рефинансирования и шанс продолжать бизнес. Это не так много, но и само Агентство уже несколько лет совершает постепенный переход в область более технологичного рефинансирования – приобретения ипотечных ценных бумаг. ПИФы недвижимости с 2008 года утратили свою актуальность, в основном, по причине жесткого и не всегда прозрачного нормативного регулирования. Банк России не принимает портфели ипотечных кредитов в качестве обеспечения по кредитным инструментам. Так что ипотечные кредиторы могут надеяться только на собственные силы, которые почти на исходе, да поддержку акционеров.
Еще одним удобным инструментом рефинансирования ипотеки моли бы стать ипотечные сертификаты участия (ИСУ): 9 июля 2012 г. ФСФР зарегистрировала первые правила доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия. ИСУ имеют ряд преимуществ перед ипотечными фондами, однако перспективы этого инструмента пока неопределенные – не решены вопросы налогообложения владельцев ИСУ и резервирования для банков – владельцев ИСУ, а также инвесторов пока не так много, как хотелось бы.
Выходит, что альтернативы ипотечным ценным бумагам нет. Работают госпрограммы АИЖК и ВЭБа, правда, в условиях планируемого сокращения накопительного компонента пенсий, вопрос об источниках фондирования назревает и здесь.
|
