Что такое жилищные вклады?

В октябре 2023 года в Государственную думу был внесен законопроект, обещавший жителям России новый вид вклада — жилищный. Подобные программы известны законодательству ряда стран — Германии, Испании, Франции и т. п.

Законопроект № 461846-8 прошел первое чтение в апреле 2024 года, был принят Государственной думой с рядом поправок, запланирован к рассмотрению во втором чтении в 2024 году и вступлению в силу в апреле 2025 года. Но, к сожалению, в 2024-м законопроект так и не был рассмотрен депутатами даже во втором чтении. Тем не менее тема жилищных вкладов обсуждается и планируется к введению на законодательном уровне. Правда, с учетом роста ключевой ставки в 2024 году и ужесточения условий ипотеки государство может пересмотреть методы регулирования отрасли.

Что такое жилищные вклады

Законопроект предполагал возможность открытия особых депозитов путем заключения гражданином (и только физическим лицом) договора жилищных сбережений с кредитной организацией.

По своей сути, это целевой вклад на первоначальный взнос на улучшение жилищных условий, который нельзя снять в любое время по своему усмотрению без потери процентов. Деньги с этого вклада с начисленными процентами можно направить на оплату жилого помещения по договору долевого участия либо любой другой сделке (договор купли-продажи и т. п.). Либо направить в другую кредитную организацию, но в целях уплаты первоначального взноса или погашения основного долга и процентов по ипотеке.

Целью принятия такого закона Правительство РФ и Государственная дума называют «выращивание» ипотечных заемщиков. Гражданин сможет аккумулировать денежные средства для конкретной цели — улучшение жилищных условий. В пояснительной записке ставка делается на первоначальный взнос по ипотеке. Среди интересных доводов в пользу принятия законопроекта звучит также возможность банка оценить кредитоспособность такого вкладчика, снижение инфляции за счет роста сбережений, развитие строительного сектора за счет инвестиционного ресурса банков (видимо, за счет этих же накоплений граждан). Звучит и такой довод: «искореняются иждивенческие настроения, основанные на ожидании предоставления жилья на безвозмездной основе или беспроцентного кредита».

Особенности жилищных вкладов

У программы следующие особенности:

• вкладчиком может быть только физическое лицо;
• жилищные сбережения являются банковским продуктом, договор заключается только кредитной организацией;
• срок действия договора не может быть меньше одного года;
• пополнять вклад можно самому либо платежами от третьих лиц;
• на вклад банк начисляет проценты ежегодно, но только на вклад, увеличивая его сумму (капитализация). Выплачиваются проценты только в конце срока действия договора или при направлении вклада на улучшение жилищных условий;
• накопленные на вкладе денежные средства и проценты по указанию (распоряжению) вкладчика направляются на улучшение жилищных условий.

Эти деньги могут быть использованы:

• в качестве финансирования участия в долевом строительстве;
• на оплату приобретаемого жилого помещения;
• для финансирования индивидуального жилищного строительства;
• в другую кредитную организацию для оплаты первоначального взноса либо погашения основного долга и процентов по кредитному договору (ипотечному кредиту), заключенному для улучшения жилищных условий.

В период срока действия договора вкладчик может обратиться в кредитную организацию, с которой у него заключен договор жилищных сбережений. Ненаправление вклада на вышеуказанные цели и истечение срока действия договора приводит к начислению процентов по ставке вклада «до востребования», а не процентов по программам жилищного сбережения. Досрочное расторжение жилищного вклада означает начисление процентов по ставке вклада «до востребования».

Во время действия договора жилищных сбережений вкладчик получит возможность обратиться в кредитную организацию с заявкой о заключении кредитного договора на ту сумму, которой недостаточно с учетом жилищного вклада на оплату жилья. То есть в целях заключения кредитного договора на разницу между ценой покупки и вклада с учетом начисленных процентов. Причем кредитная организация обязана заключить такой договор. Но проценты по ипотеке банк в таком случае устанавливает сам и может указать в договоре жилищных сбережений. Поэтому законопроект и предусматривает право вкладчика направить накопленную сумму в другую кредитную организацию в целях улучшения жилищных условий (которая может предложить более лояльный процент по ипотеке).

Важно! Страхование жилищного вклада предполагалось отделить от иных вкладов (открытых в этом же банке). То есть выплату можно получить отдельно по договору жилищных сбережений — до 10 млн рублей. И отдельно — по другому вкладу (до 1,4 млн рублей).

Законопроектом предусмотрен строгий перечень случаев, когда кредитная организация может отказать гражданину в заключении договора жилищных сбережений. Причем речь идет о случаях, когда задолженность гражданина превышает 30 тыс. рублей.

Плюсы и минусы жилищных вкладов

Преимуществом программы является формирование накоплений на улучшение жилищных условий. Прежде всего, за счет дисциплины. Скорее всего, такие вклады были бы интересны молодым людям с хорошим доходом. Открытие жилищного вклада помогло бы избежать импульсивных покупок и обучило грамотному финансовому планированию.

Но многое в успехе жилищных вкладов зависит от банков — субсидирование за счет средств федерального бюджета не предусмотрено. А банки, с учетом того обстоятельства, что они получают доступ к «свободным» денежным средствам на достаточно длительный срок, могли бы предусмотреть интересные условия — повышенную доходность по вкладу, пониженные ставки по ипотеке.

В условиях высокой ключевой ставки страховая сумма в 10 млн рублей тоже могла бы быть интересной для ряда вкладчиков и стимулировать к участию в программе жилищных сбережений.

Наконец, такие вклады выгодны застройщикам. Можно оценить будущий покупательский спрос на жилье, планировать застройку, использовать кредитные средства банков.

К минусам жилищных вкладов относится отсутствие возможности частичного снятия вклада, перерасчет по ставкам до востребования в случае истечения срока действия договора и ненаправление суммы вклада на улучшение жилищных условий, дополнительные расходы банков на страхование вкладов, участие в программе только определенных банков (только тех, кто присоединится к программе).

В целом программа жилищных вкладов могла бы стать достойным банковским продуктом при условии привлекательных ставок как по вкладам, так и по ипотеке (или хотя бы по одному их этих инструментов). Но в условиях высокой ключевой ставки многие граждане отложили мысли о приобретении жилья и направили свои сбережения в краткосрочные инструменты. Если бы к этому инструменту добавить финансирование от государства (по аналогии с программой долгосрочных сбережений), жилищные вклады могли бы стать востребованными.

Погудин Сергей,
руководитель направления
очного обучения УЦ "ФИНАМ"

Источник - Финам