Дежурные по банкам

Залог имущества клиента является одной из распространен­ных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Предметом залога могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Залог иму­щества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторона­ми и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

В то же время имущество для целей залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости залога отражает качественную определенность залога, а критерий достаточности – количественную.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами: качеством ценностей и возможностью кредитора осуществлять контроль за их сохранностью.

К критериям качества товарно-материальных ценностей относятся: быстрота реализации, относительная стабильность цен, возможность страхования, долговременность хранения.

Большинство банков предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден, и реализовать его проще, чем оборудование или иной вид залогового имущества.

Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение рыночной стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта стоимость дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога в случае обращения взыскания. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере.

В качестве эксперта по рыночной стоимости актива выступает независимая оценочная компания, а оппонентом выступает залоговое подразделение. Привлечение сторонних оценщиков придает объективный характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой. Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Рыночную стоимость оценщики определяют, руководствуясь тремя основными подходами к оценке: затратным, сравнительным и доходным.

Задачей сотрудников залоговой службы является определение корректности выполненной оценки, определение ликвидности и формирование рекомендаций кредитным подразделениям о целесообразности принятия в залог предлагаемого имущества. Основной подход, используемый при проведении экспресс-оценки предлагаемого имущества, – сравнительный подход, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой имущества с аналогами.

Опыт работы в разных банках Москвы показывает, что наибольшую сложность в оценке предлагаемого залога вызывают следующие виды активов, к оценке которых сложно применить сравнительный подход:
- инвестиционные проекты по строительству жилых комплексов, развлекательных или бизнес-центров на начальном этапе строительства;
- права требования на строящиеся объекты на начальном этапе строительства;
- производственного оборудования в составе имущественных комплексов советских времен постройки при полном отсутствии аналогов;
- волоконно-оптические линии связи, проложенные в канализационных коллекторах;
- встроенное вентиляционно-климатическое оборудование;
- электрические, тепловые и газовые сети в разных населенных пунктах РФ

Кто-то из коллег может со мной не согласиться, но я считаю, что с точки зрения залога сложнее всего работать с представителями торгового сектора, точнее с той его частью, которая сама ничего не производит. Стоимость самого товара, как правило, определить не сложно (если это, конечно, не ювелирные изделия или что-нибудь в этом роде), но под оценкой залога также подразумевается и оценка рисков, связанных с этим залогом. Сложнее оценить так называемую «правоустановку» - понять, откуда и на основании чего взялся товар, принадлежит ли он Залогодателю. Товар может быть принят на реализацию или хранение. Порой для этого приходится «перевернуть» килограммы товарных накладных, платежных поручений и прочей бухгалтерской документации, позволяющей отследить движение товара. Но принять в залог товар в обороте – это полбеды. Сложнее всего контролировать поддержание Клиентом неснижаемого остатка товара на складе (если склад вообще есть, ведь зачастую практикуется залог так называемого «товара в пути»).

Другими словами, товар в обороте является достаточно рискованным видом обеспечения, и банки, как правило, принимают товар в качестве дополнительного залога к более ликвидному, да и то у Клиентов, имеющих продолжительные деловые отношения с банком.

Сложными проектами в оценке для целей залога чаще всего являются проекты в которых слишком много неопределённости, отсутствие возможности прогнозировать развитие конкретного объекта оценки.

Среди наиболее интересных объектов оценки для целей залога могу выделить – проекты по оценке товарного знака (бренда) парфюмерной компании, исключительных прав на сериал, товарный знак на фармацевтическую продукцию, бизнес компании в котором высокую долю составляют объекты НМА к примеру телекоммуникационной.

Тем немение при правильном согласовании кредитором и оценщиком (заемщиком) «на берегу» допущений и ограничений на которых строиться оценка, позволяет оценщику провести работу к которой у залоговой службы не будет вопросов.

Учитывая комментарий Геннадия Афанасиевича, могу подтвердить, что такой объект залога как – волоконно-оптические линии связи являются достаточно сомнительным объектом залога, в двух последних проекта после детального анализа рынка оценщиком с залоговой службой банка данные объекты были исключены из залоговой массы.

На мой взгляд тем труднее оценка, чем она ближе к сделке, так как сделка - это абсолютно конкретные деньги за конкретный актив. Таким образом важно формирование культуры оценки. В зависимости от ценностей и накопленного опыта формируется методология оценки. А они в свою очередь влияют на действия конкретных исполнителей.