Виктор
Рослов
Сбербанк России, Начальник Управления оценки и залоговых операций; Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности
Менее развитые и экономически пассивные регионы характеризуются не только более низким, как правило, уровнем цен, но и гораздо худшей прозрачностью рынка. Это осложняет процедуру оценки и делает результат возможной последующей реализации менее прогнозируемым.
Низкая ликвидность объектов в таких регионах, обусловленная непредсказуемостью спроса, как раз и создает наибольшие риски для банков.
|
Игорь
Артеменков
Российское общество оценщиков, Вице-Президент; Член Комитета АРБ по оценочной деятельности
Если говорить об оценке имущественных комплексов, то естественно в депрессивных регионах цены на недвижимость существенно ниже цен в экономически активных регионах. Зачастую реальные сделки с имуществом просто отсутствуют, особенно это показательно для моногородов.
Как правило, банки берут в качестве обеспечения и имущественные комплексы, и акции предприятий. При этом основным условием при выдаче кредита является наличие реальных финансовых потоков, которые позволяют гасить задолженность предприятия перед банком. Я не говорю о «политических» кредитах, выдаваемых структурообразующим предприятиям госбанками. Как правило, в таких случаях оценка носит чисто номинальный характер.
|
Георгий
Попов
Делойт и Туш СНГ, Партнер Deloitte, Член Комитета АРБ по оценочной деятельности
По моему опыту, региональная экономика не оказывает однозначного влияния на стоимость однотипных активов в разных частях страны.
Очень многое зависит не от расположения имущественного комплекса как такового, а от «географии» его выручки и издержек, конкуренции и принципиальной клиентуры, баланса прочих рисков.
Оценка – это наука о здравом смысле. Само это определение призывает нас настороженно относиться к готовым, системным решениям и «включать голову» даже в тех ситуациях, которые навскидку кажутся нам обыденными.
|
Экономическая ситуация в регионе относится к внешним экономическим ценообразующим факторам, требующим анализа и учета при оценке.
Оценка имущественного комплекса отличается от оценки бизнеса тем, что стоимость определяется не текущим использованием, а наиболее эффективным в предположении, что экономика в регионе компенсирует риски вложения в активы, позволяющие на их основе в перспективе построить доходный бизнес. Фактор превышения объема предложения над спросом и низкие цены в сегменте как раз и свидетельствуют о спаде в регионе, зачастую речь идет о распродаже имущества предприятий - банкротов. А вот обратное говорит о том, что потенциальные покупатели готовы вкладываться и платить за активы, несмотря на цену, заведомо полагая, что экономика региона обеспечит окупаемость, что оправдает риск вложений. Развитие региона, как локальный фактор, является одним из существенных факторов, позволяющих поддерживать существование "здорового" активного рынка в регионе, а именно в секторах движимого и недвижимого имущества, как составляющих имущественного комплекса. И чем активнее рынок, тем стоимость имущественных активов выше. Кроме того, стоит заметить, что важность этого фактора определяет еще и то, что он является одним из внешних и изменить его собственником, как, например, физическое состояние, не представляется возможным. В этом и есть его значимость и необходимость учета при оценке.
При ухудшении всех этих факторов естественным образом снижается достоверность проводимой оценки. В таком случае у оценщика не хватает доказательной базы для достоверного определения результата стоимости имущества комплекса.
Ведь люди творцы своих судеб и страны, регионов в том числ. Странно другое, что не всегда понимается стратегию интеллектуальной собственности личности. Он и есть залог развития человечества, да и регионов в том числе.