|
По соотношению надежности и доходности ипотечные ценные бумаги — оптимальный инструмент для долгосрочных инвесторов. Самые «правильные» держатели ИЦБ — это пенсионные фонды и страховые компании, то есть те, кто управляет длинными активами, кого не пугает длинная дюрация.
В настоящий момент на российском рынке крупнейшим инвестором является ВЭБ как государственная управляющая компания пенсионными накоплениями.
Несмотря на то, что все ИЦБ, выпущенные российскими банками и АИЖК, успешно прошли через кризис и не было допущено ни одного дефолта, многих инвесторов отпугнули дефолты происходившие на американском рынке после финансового кризиса 2008 года.
Впрочем, дискредитировавшая себя американская ипотечная система дала толчок к развитию внутреннего рынка секьюритизации ипотеки в России, мы активнее начали решать проблему развития внутренней базы инвесторов. Интерес к ипотечным облигациям начинают проявлять частные компании, управляющие негосударственными пенсионными фондами, страховые компании.
Среди покупателей российских ИЦБ есть не только отечественные фонды, но европейские и американские инвесторы, в принципе заинтересованные в инвестициях в долговые инструменты ипотечного рынка и готовые принимать риски emerging markets. Небольшая доля держателей наших бумаг приходится и на банки, покупающие бумаги для перепродажи.
|
Не думаю, что решение Госдумы по накопительной пенсии скажется на рынке ипотечных ценных бумаг, который на сегодняшний день находится в стагнирующем состоянии и составляет не более 5% от рынка ипотечных кредитов в целом.
На данном этапе развития мирового кризиса, при котором ипотечный рынок не является исключением, а наоборот огромной его частью, налицо существенное превышение денежного спроса над привлекательным предложением. Ипотечные ценные бумаги, несущие на себе как риски на рынке недвижимости, так и риски на рынке труда представляют для институциональных инвесторов невысокий интерес, с учетом низкой доходности этого инструмента.
В отсутствие саморазвивающегося рынка есть только один способ его стимулирования, а именно участия в нем "нерыночных" игроков, аффилированных с государством, которые могут принимать на себя рыночные риски, выплачивая нерыночную цену. Такой пример нам демонстрирует Федеральная резервная система США, выкупающая на рынке закладные по цене практически равной инфляции и понизившая тем самым процентные ставки на первичном рынке ниже 3% годовых.
Я считаю, что Правительство и ЦБ России могли бы более активно стимулировать рынок, понизив купонный доход по бумагам до уровня 6-7% годовых.
|
Андрей
Крысин
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (по март 2014 года)
Принятый в первом чтении законопроект о накопительной части пенсии ставит под сомнение дальнейшее использование этого источника в целях рефинансирования ипотеки через покупку ипотечных ценных бумаг. Именно он используется в Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах, в то время как банки-участники этой программы выдают «ипотеку с господдержкой».
Перечень наших внутренних инвесторов в нынешних условиях и так очень ограничен. Как известно, до недавнего времени в качестве крупнейшего потенциального внутреннего инвестора рассматривался Пенсионный фонд России. В своих расчетах эксперты исходили из того, что если на 1 октября под управлением ВЭБа находилось 1.54 трлн. руб. пенсионных накоплений, то по инвестиционной декларации в ипотеку можно вложить 20%. Другими словами, не менее 300 млрд. рублей.
Начатое недавно рассмотрение новых перспектив Пенсионной реформы и, в частности, планов существенного сокращения накопительной части пенсионных средств означает, что этот канал финансирования ипотеки может быть практически закрыт.
Негосударственные пенсионные фонды, едва начав проявлять интерес к ипотечным ценным бумагам, могут потерять большую часть или вовсе лишиться пенсионных накоплений под их управлением. В этих условиях инвесторов остается два – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в рамках своих программ и ВЭБ за счет собственных средств. Правда, есть еще Банк России, и у ипотечных кредиторов с ним связаны большие ожидания.
|
