Средний срок льготной ипотеки в августе превысил 27 лет

Средний срок льготной ипотеки по итогам августа 2025-го превысил 27 лет, следует из данных «Дом.РФ», которые изучили «Известия». Переплата по такой ссуде даже со сниженной ставкой будет более чем двукратной. Увеличение срока жилищных кредитов позволяет уменьшить сумму ежемесячных платежей и сделать их доступнее для заемщиков. Тем не менее по льготным условиям проходят далеко не все россияне, а доля отказов по заявкам на ипотеку превышает 60%. Насколько на самом деле доступна ипотека в РФ — в материале «Известий».

Насколько увеличился средний срок по льготной ипотеке

Средний срок ипотеки с господдержкой по итогам августа составил 27 лет и 4 месяца. Это следует из статистики по реализации льготных программ от Дом.рф, которую изучили «Известия». По семейной ипотеке, на которую приходится основной объем жилищных кредитов, средний срок достиг 28 лет. Даже с учетом льготной ставки в 6% переплата по такой ссуде будет более чем двукратной.

Средний срок по IT-ипотеке в 2025 году составил 27 лет и 7 месяцев, сообщили в Аналитическом центре «Дом.РФ». Максимальный срок по этим двум видам жилищных кредитов формально не ограничен, однако банки редко выдают их больше чем на 30 лет. Для Дальневосточной и Арктической ипотек установлен лимит в 20 лет, а средний срок в 2025-м составил близкие к предельным 19 лет и 6 месяцев.

— Увеличение срока кредита позволяет гражданам снизить сумму ежемесячных выплат, — пояснили в Аналитическом центре «Дом.РФ».

Не только граждане, но и сами банки заинтересованы в том, чтобы срок по ипотеке был длиннее. Сейчас в РФ действуют специальные ограничения ЦБ на долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой. В результате банки практически не выдают жилищные кредиты клиентам, которые тратят на их обслуживание более половины своих доходов.

Именно рост срока ипотеки позволяет клиенту снизить ежемесячный платеж и получить свой кредит, пройдя требования банка к соотношению уровня доходов и долговой нагрузки, отметила глава направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Тем не менее удается это далеко не всегда — доля отказов по жилищным ссудам по итогам сентября превысила 60%, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ).

Кроме того, льготными программами чаще пользуются молодые семьи с умеренными доходами, для которых это зачастую единственный способ приобрести свое жилье, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.

Почему выросли цены на жилье

Также на ситуацию влияет рост стоимости квартир. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, с начала 2020 года цены на новостройки подскочили вдвое, тогда как объемы строительства — только на 10%. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения. По данным регулятора, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в отдельных регионах может достигать 80%.

Причина — в действии массовой льготной ипотеки под 8%, которая была доступна всем россиянам до июля 2024 года. Ее запустили весной 2020-го для поддержки рынка на фоне пандемии Covid-19. ЦБ не раз критиковал ее за искусственный разгон спроса на жилье, что привело к ускоренному росту цен.

Сегодня госпрограммы нацелены на конкретные группы населения — например, на IT-специалистов, семьи с детьми или жителей Дальнего Востока. Тем не менее даже сейчас именно господдержка остается основным драйвером рынка — по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), на льготную ипотеку приходится более 70% от общего объема жилищных кредитов.

Такая ситуация сложилась из-за длительного периода действия высокой ключевой ставки — из-за нее стоимость ипотеки на рыночных условиях до сих пор может превышать 25%. Переплата по такому кредиту на сроке 25 лет будет пятикратной, а сумма ежемесячного платежа в три раза выше, чем по ссуде на льготных условиях. Для большинства россиян готовое жилье просто недоступно.

— Формально льготная ипотека доступна большинству, однако фактически — лишь ограниченному кругу заемщиков. Одобрение получают только около 40% заявителей, — уточнил глава аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.

Частая причина отказов в ипотеке — недостаточный первоначальный взнос, заключил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. При его размере менее 20% одобрение получают лишь 3% кандидатов. По данным «Дом.РФ», средний уровень первоначального взноса сейчас достигает 28% — значит, жилье доступно только тем заемщикам, которые уже смогли скопить достаточно большую сумму.

Рост сроков ипотечных кредитов создает системные риски. Чем больше тянется ипотека, тем дольше заемщик должен поддерживать стабильность своих доходов, что далеко не всегда возможно, отметил Олег Абелев. Для банков это означает рост вероятности просрочки или дефолта.

Кроме того, существует риск перегрева рынка: искусственно поддерживаемый спрос через льготные программы может завышать цены на жилье, а после их сворачивания стоимость залога окажется ниже остатка долга, пояснил эксперт. Это значит, что в случае дефолта по кредиту и продажи заложенной квартиры банк всё равно может уйти в убыток — это создает риски для всей финансовой системы.

Сокращение среднего срока по ипотеке возможно не ранее 2027-го, когда, по прогнозам ЦБ, ключевая ставка опустится ниже 10%, пояснил директор по Аналитике Инго Банка Василий Кутьин. Это вновь сделает вторичное жилье доступным для россиян, а стоит оно сейчас дешевле, чем новое. Кредиты меньшего объема по приемлемой ставке многие заемщики смогут себе позволить и на более коротком срок.

Евгений Грачев

Источник - Известия