Практика ипотечного кредитования в России Токио апрель 2006 г

18.04.2006   \  Новости финансового сектора


Токио апрель 2006 г.
Андрей Крысин,
Президент Европейского трастового банка,
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию,
член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов


Практика ипотечного кредитования в России

Уважаемые дамы и господа, уважаемые наши деловые партнеры!

Приятно видеть в этом зале хорошо знакомые лица. Наша встреча становится уже традиционной. Чуть больше года назад по инициативе Ассоциации российских банков родилась идея проведения подобной встречи, которую невозможно было бы воплотить в жизнь без поддержки наших уважаемых японских партнеров. Благодаря усилиям руководства «Кейданрен» был обеспечен успех нашей первой встречи в Токио в феврале 2005 г.

В этой аудитории уместно вспомнить такое знаковое событие в российско-японских отношениях как состоявшийся в ноябре прошлого года официальный визит Президента РФ В.В.Путина в Японию. В рамках визита был организован Форум, в котором приняли участие представители как российских, так и японских деловых кругов, в том числе и некоторые из присутствующих сегодня здесь.

В своем выступлении перед участниками Форума Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, который я здесь представляю, отметил значимость всемерного развития деловых контактов с «Кейданрен».

Достигнутая год назад договоренность о придании нашим деловым контактам регулярного характера в эти дни получает свое реальное подтверждение. Мы расцениваем Ваше присутствие в этом зале как проявление живого интереса к обсуждению вопросов взаимодействия на рынке недвижимости и финансовом рынке России, включая быстро развивающийся рынок производных финансовых инструментов. Это не в последнюю очередь, также свидетельство теплых человеческих отношений, сложившихся за это время у участников наших Рабочих встреч.

ХXX

Как многие в этой аудитории, наверное, знают, я представляю Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ). Он был создан 5 лет назад по инициативе руководства АРБ при активном участии Госдумы, Банка России, Минфина РФ. В настоящее время в состав Комитета входят свыше 60 столичных и региональных банков России.

В настоящее время жилищная проблема в России приобрела статус приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», к реализации которого мы приступили в конце прошлого года.

Тот факт, что в состав межведомственной Рабочей группы при Президентском Совете по этому проекту наряду с руководителями общегосударственных и региональных структур, представителями отечественного топ-менеджмента, был приглашен войти и Комитет АРБ по ипотечному кредитованию, говорит о многом.

Банки рассматриваются как катализаторы рынка ипотечного кредитования и финансовые институты, которые обладают значительным потенциалом квалифицированных экспертов и которые могут предложить обществу новый вектор развития ипотечного кредитования в России с учетом уже накопленного опыта российских банков – пионеров ипотеки, и лучших достижений зарубежного опыта. Особенно тех стран, в которых ипотека явилась движущей силой для поднятия экономики. Мы с интересом смотрим на возможность использования в этой связи опыта Японии.

ХХХ

По данным социологов, более половины желающих улучшить жилищные условия хотят участвовать в ипотечном кредитовании. Примерно 70% опрошенных готовы оплатить первый взнос сами.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются заемщикам практически на всей территории страны. Динамика их роста такова: в 2002 году - чуть более 3 млрд рублей, в 2004 году -18 млрд рублей, за 2005 год объем ипотечных кредитов, по данным аналитиков рынка, составил 52,8 млрд рублей, а в период до 2010 года – он должен ежегодно достигать уровня 415 мрлд рублей.

Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сейчас колеблется от 14 до 12% годовых в рублях и, как планируется, должна снизиться к 2007 году до 11%.

Доходы населения в России сейчас растут очень быстро. Рост реальной зарплаты в 2005 году составил 9,7%. Показательна динамика роста реальных доходов населения. Если в январе 2005 года этот уровень составлял около 90% к соответствующему периоду предыдущего года, то в декабре 2005 года он составил уже 112,8% .

Все это может привести к резкому повышению спроса на жилье.

ХХХ

Макроэкономическая ситуация в России улучшается, и национальный рынок становится все более привлекательным для иностранных инвесторов.

Россия сейчас стала крупнейшим получателем зарубежных инвестиций в Восточной Европе и странах СНГ. Общий приток инвестиций в этот регион составил 50 млрд долл., из них чуть более 50% приходится на долю России .

По оценкам экспертов Конференции ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД), общий объем иностранных инвестиций в экономику России по итогам 2005 года достиг 26,1 млрд долл., что в 2 раза превысил уровень 2004 года.

Сфера финансирования жилой и коммерческой недвижимости в России – перспективна с точки зрения инвестиций как на короткий, так и на долгосрочный период.

Покупать недвижимость для жилья, а также с целью скорой перепродажи и долгосрочной сдачи в аренду в России выгодно.

ХХХ

Растущий интерес зарубежных инвесторов может быть проиллюстрирован на примере рынка складской недвижимости.

2005 год стал знаковым для этого сегмента коммерческой недвижимости. Спрос на аренду готовых к эксплуатации помещений по-прежнему значительно превышает предложение (заметим, что все крупные сделки прошлого года совершались на этапе строительства складов!) Рынок наконец увидел площади инвестиционного уровня.

Прогнозы на 2006 год достаточно оптимистичны. Для иностранного инвестора этот рынок очень перспективен. Если российский инвестор, сравнивая складской рынок с сегментом офисных и торговых площадей, считает нормы его возврата низкими, то его иностранный коллега, сопоставляя рентабельность индустриального сектора России с ситуацией за рубежом, понимает, что вложения в российские склады остаются для него крайне выгодными.

На российский рынок складской недвижимости выходят сейчас ряд крупных иностранных логистических операторов. Одно из подтверждений – компания DHL, которая раньше осуществляла только доставку почты, посылок и т.п., занялась операторским бизнесом.

2005 год ознаменовался выходом на рынок многих девелоперов, причем не только западных, но и российских. Рынок начал приходить к пониманию, что данный сегмент, ранее не пользовавшийся популярностью, может приносить достаточно высокий доход (15-18% рентабельности).

За последний год произошло повышение уровня спроса. Он исходит от логистических операторов, нуждающихся в помещениях для собственного бизнеса, а также от компаний, производящих товары народного потребления (FMCG). За прошлый год складские площади увеличились на несколько сотен тысяч квадратных метров, но их по-прежнему не хватает. Торговля развивается быстрыми темпами, прирост многих предприятий составляет 50-70, а иногда и 100 % в год.

ххх

За прошлый год доля иностранного капитала в российских банках увеличилась почти вдвое и превысила 11%. Иностранцы вкладывали средства в уставные фонды российских банков в 7 раз активнее российских инвесторов.

По данным Банка России, за прошлый год уставный капитал российских банков увеличился на 17% - до 444,4 млрд руб. Из 63,9 млрд руб. прироста этого показателя 26 млрд руб. приходится на иностранные вливания. По итогам прошлого года они увеличили свои вложения более чем в 2,1 раза. Доля в уставном капитале – это, по сути, величина прямых иностранных инвестиций в банковский сектор.

Сити-банк, например, в прошлом году развернул активное наступление на розничном рынке Москвы и даже предложил Президенту России В. В. Путину стать своим клиентом.

Французская группа Societe Generale купила активно работающий на рынке автокредитования самарский Промэк-банк (эта сделка стала первой покупкой регионального банка иностранным) и пионера российского ипотечного рынка – банк «Дельтакредит».

Вышли на российский рынок Хансабанк, «внучка» одного из крупнейших в Скандинавии Swedbank, и «Морган Стэнли банк».

В гонку за лидерство на розничном банковском рынке России включились итальянцы. В сентябре крупнейший банк Италии по рыночной капитализации Banca Intesa завершил процесс приобретения 75% минус одной акции российского КМБ-Банка за 90 млн. долларов. Интерес к КМБ-Банку проявили более 50 инвесторов. В шорт-лист, в частности, попали также BNP Paribas и Deutsche Bank. Как заявил руководитель подразделения дочерних банков INTESA Джованни Бокколини, итальянцы готовы вложить еще 90 млн.долларов и вдвое расширить сеть банка.

Международная финансовая корпорация (IFC) неоднократно заявляла о намерении войти в капиталы нескольких российских банков (программы с Локо-банком и банком «Абсолют»).

2006 год сулит усиление присутствия иностранного капитала на российском банковском рынке. «Газпром» намерен отдать Dresdner Bank треть в капитале Газпромбанка, а Reiffeisen выкупит Импэксбанк (сумма сделки около 550 млн.долларов).

В начале марта этого года Внешэкономбанк подписал соглашение с индийским банком ICICI Bank Ltd., которое предусматривает долгосрочное и стратегическое партнерство в финансовом сопровождении проектов в различных отраслях экономики, в том числе в предэкспортном финансировании. В своей деятельности в России индийский банк намерен ориентироваться на рынок потребительского кредитования.

Интерес зарубежных инвесторов к России вполне понятен. Российский рынок еще мало ими освоен. Поэтому здесь весьма убедителен аргумент пионеров - первопроходцев: кто первым придет, тот получит максимальную прибыль.

Иностранным и российским банкам есть что предложить друг другу. Первые имеют более дешевые ресурсы и прогрессивные технологии, зато у российских банкиров уже создана сетевая инфраструктура и они лучше знают предпочтения потребителей -соотечественников.

ххх

Российские банки стремятся активно интегрироваться в мировое банковское сообщество. Пример – Европейский трастовый банк. Признание банка на международном уровне выражается в предоставлении рядом зарубежных банков чистых линий по документарным операциям и возможности их использования.

В 2005 году банк осуществил ряд уникальных сделок по привлечению целевых межбанковских кредитов на непокрытой основе от зарубежных финансовых институтов. Это способствовало существенному увеличению по сравнению с предшествующим годом объема документарных операций – в 1,6 раза по количеству операций – и в 1,4 раза по сумме – 127 млн. долларов США против 88 млн. долларов США в 2004 г.

В 2005 году в рамках чистых линий по документарным операциям банки-партнеры Германии, Австрии, Италии, Швейцарии, Финляндии, Белоруссии, Казахстана, Украины, Молдовы подтвердили импортные аккредитивы, открытые Европейским трастовым банком, на сумму 8,7 млн. долларов США, что составляет 74% всех открытых банком импортных аккредитивов.

Значителен объем гарантий банка, выданных в пользу таможенных органов в обеспечение уплаты таможенных платежей – в 2005 году предоставлено 548 гарантий на общую сумму 73,3 млн. долларов США.

ххх

Главная проблема ипотеки в России состоит в том, что основным источником ипотечных кредитов остаются «короткие» деньги.

Альтернатива одна – использовать новые источники привлечения средств на долгосрочной основе. Один из таких источников – секьюритизация, т.е трансформация неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. Как известно, самый крупный в мире рынок секьюритизированных активов представляют ипотечные ценные бумаги.

По данным Европейской ипотечной ассоциации, примерно 15 % всего европейского фондового рынка приходится на долю ипотечных бумаг, что в денежном выражении составляет 1,6 трлн евро.

Закрытые ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают в России как инструменты секъюритизации. Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства – самое главное изменение в положении ЗПИФов недвижимости. Теперь фонды могут выступать в качестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий. Они являются аналогами Japan Real Estate Investment Trusts. В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию.

Ипотечные фонды (ИЗПИФ) появились в России в 2005 году и сегодня их 4: «Регион», НВК, «Ямал» и ПИФ, созданный Европейским трастовым банком.

Понятность и прозрачность подобной структуры позволяет рассчитывать на привлечение заинтересованных инвесторов, в том числе и зарубежных.

Примеров такого взаимодействия много, в том числе и на постсоветском пространстве. Так, дочерняя структура крупного казахского банка «Туран Алем» - «БТА Ипотека» совсем недавно завершила сделку по секьюритизации ипотечных кредитов на сумму 150 млн долларов. Ипотечные кредиты были проданы First Kazakh Securitization Company, учрежденной в Нидерландах.

ХХХ

С принятием Госдумой поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», которое ожидается в ближайшие 2 месяца, банки надеются получить еще один производный финансовый инструмент секъютиризации ипотеки. Первый выпуск ипотечных облигаций ожидается уже в конце июля - начале августа этого года, а к октябрю планирует выпуск ипотечных облигаций самый крупный игрок на рынке - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

ХХХ

Европейский трастовый банк, который я представляю, также участвует в реализации ипотечных региональных программ. Нами подписан ряд соглашений с ориентиром на долгосрочное сотрудничество с администрациями таких крупных регионов России как Санкт-Петербург, Алтайский край, Карелия, Республика Саха (Якутия), Кировская, Липецкая, Воронежская, Кемеровская, Омская, Нижегородская, Брянская, Новосибирская, Пермская, Курская, Томская, Ростовская области и др.

ХХХ

Для ипотечного рынка России характерна монополизация. В 2005 году ипотечные кредиты на сумму более 20 млн долл. выдавались лишь 12 банками, а на долю первой пятерки из этих банков пришлось 82% общего объема ипотечных кредитов.

Среди ипотечных банков можно выделить несколько групп. Первая - группа специализированных банков, вторая – крупнооптовые, задача которых выкупать закладные на вторичном рынке, третья – выполняют главным образом функцию комиссионера.

Число банков, работающих в ипотечной сфере России, уже превышает 200. Этот показатель имеет устойчивую тенденцию к росту.

Только за 2005 год на ипотечный рынок Москвы вышло 17 новых банков. Прогноз таков, что конкуренция банков в ипотечном секторе будет расти.

Качественный состав банков – операторов ипотечного рынка характеризует то, что они, будучи универсальными, прошли жесткий отбор и вошли в систему страхования вкладов. Более того, с 1 января 2007 года планируется установление новых, более жестких требований к достаточности банковского капитала (рубежный показатель 10%) в России вплоть до отзыва лицензии.

Другими словами, эти финансовые институты соответствуют повышенным требованиям к прозрачности и корпоративному управлению и вполне могут рассматриваться как партнеры в сотрудничестве.


         **********************

Подводя итоги сказанному, хочу особенно отметить, что Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков приглашает зарубежных коллег к участию в реализации различных совместных проектов как в сфере недвижимости и ипотечного кредитования, в частности, так и в других областях банковского бизнеса. Уверен, что наше сотрудничество будет взаимовыгодным, динамичным и долгосрочным.


>> Полный текст документа (WinWord, 101 Kb)

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Точка зрения    18.07.2018 11:33

Почему Россия так резко сократила вложения в гособлигации США

Борис Хейфец, Профессор Финансового университета при правительстве РФ. Россия в мае сократила объем вложений в гособлигации США примерно до $15 млрд и выбыла из списка крупнейших держателей казначейский бумаг, сообщается на сайте американского Минфина.

Это интересно    18.07.2018 09:07

Игры пива и матрешек. Кто больше всех заработал на мундиале

Аналитики подсчитывают, сколько потратили почти три миллиона болельщиков в 11 городах, где проходили матчи чемпионата мира по футболу. Только валютные расходы иностранных гостей оцениваются примерно в два миллиарда долларов. Кому все это досталось — в материале РИА Новости.