Ипотеке в России необходима законодательная база - актуальная тема XV Съезда АРБ

20.04.2004   \  Новости финансового сектора

Основным инструментом решения жилищной проблемы, по словам Президента России В. В. Путина, должна стать ипотека. Ипотеке в России необходима совершенная и детально проработанная законодательная база. Эта тема отчетливо прозвучала на XV съезде Ассоциации российских банков.

Президент АРБ Гарегин То-сунян отметил, что ипотечное кредитование позволит банкам играть еще более активную роль на рынке обслуживания физических лиц, что будет способствовать повышению уровня жизни населения. Он обратил особое внимание на важность создания Национального бюро кредитных историй, АРБ, которое станет ключевым элементом в системе мер, направленных на снижение кредитных рисков банков при предоставлении кредитов населению, повысит качество кредитных портфелей и снизит издержки на получение необходимой информации о заемщиках. Гарегин Тосунян подчеркнул, что за отчетный период заметно возросло сотрудничество между АРБ и Банком России при проработке различных правовых и нормативных вопросов.

В своем выступлении председатель Банка России Сергей Игнатьев, отметив активную роль АРБ в разработке нормативной базы, регулирующей деятельность банков, призвал и далее вырабатывать совместные решения, направленные на совершенствование законодательства и стратегии развития банковской системы.

Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин сказал, что благодаря возросшему вниманию к вопросам ипотеки со стороны Президента РФ, правительства и Государственной думы банки значительно активизировались на этом рынке, возникла конкуренция, снизились процентные ставки. Особое значение сейчас имеет работа комиссии Генерального совета Всероссийской политической партии "Единая Россия" под руководством Г.В. Бооса в Государственной думе по разработке пакета законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Впервые такая работа проводится столь масштабно и комплексно, и именно это может дать мощный импульс не только развитию ипотеки, но, и экономики России в целом. Банковское сообщество в лице АРБ активно в ней участвует, инициировав внесение в подготовленный правительственный пакет ряда законопроектов.

Такой конструктивный подход продиктован самой жизнью. Анализ рынка жилья в нашей стране свидетельствует о необходимости более активных шагов, направленных на развитие системы жилищного финансирования. Уровень обеспеченности жильем в России пока существенно ниже уровня международных стандартов. Известно, что за последние 10 лет резко сократились объемы жилищного строительства.

Наблюдаемый с 2001 года их рост в прошлом году достиг уровня 40 млн кв. м, тогда как потребности в новом жилье оцениваются примерно в 1,5 млрд кв. м.

Какова емкость отечественного рынка ипотечных кредитов на сегодняшний день? В России примерно 50 млн семей, из которых 10% не только желают, но и располагают достаточными доходами для улучшения своих жилищных условий с помощью ипотечных кредитов. Общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет не менее 5 млн ипотечных кредитов. Если средним размером кредита считать 20 тыс. долларов США (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше), то потенциальный объем рынка уже сейчас можно оценивать в 100 млрд долларов США.

Российский ипотечный портфель пока что составляет около 0,5% от ВВП страны, но, по экспертным оценкам, в стране уже начинают складываться условия для быстрого развития этого рынка. Еще совсем недавно ипотечные жилищные кредиты предоставляли 10-15 банков. Сегодня их уже больше 160. Объемы кредитов, выданных в 2003 году, превысили 15 млрд руб., что в 2 раза больше, чем за предыдущий период. Свыше 60% кредитов выдано в Москве и других крупных городах. И в то же время доля сделок по купле-продаже жилья с помощью кредитов составляет всего лишь 3% от их общего объема. Это свидетельствует об отставании рынка ипотечных кредитов от потребностей населения.

Что мешает развитию массовой и доступной ипотеки? Среди причин - отсутствие у банков дешевых "длинных" ресурсов, недостаточные или "непрозрачные" доходы заемщика, отсутствие бюро кредитных историй, недостаток предложений готового жилья на первичном и вторичном рынках, развитие теневых, так называемых "квазиипотечных" и чрезвычайно рискованных схем, подменяющих функции банков по накоплению вкладов, а также по ипотечному кредитованию населения.

Но самая главная проблема - несовершенство законодательства. Банковское сообщество считает актуальными три блока правовых вопросов. Первый - защита прав кредитора в случае неплатежеспособности заемщика. Второй - создание условий для доступа банков к долгосрочным ресурсам. Третий - создание рациональной системы налогообложения в сфере ипотечного кредитования.

Необходима законодательная проработка новых для нашей страны подходов к привлечению ресурсов и секьюритизации. Для этого следует решить правовые вопросы, связанные с системой целевых жилищных накоплений, рефинансированием ипотечных кредитов через продажу кредитов или закладных инвестору - рефинансирующей организации.

На XV съезде АРБ отмечалась актуальность скорейшего выхода на рынок такого инструмента, как ипотечные ценные бумаги. Их использование не только расширит ассортимент фондового рынка, но и создаст условия для более эффективной работы банков, улучшит ликвидность их активов и в итоге может стать действенным рычагом для дальнейшего подъема экономики. Помимо возможности выпуска ипотечных облигаций непо- средственно банками большие перспективы представляет собой использование особого эмитента, прописанного в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" - специализированного ипотечного агента. Для банков-кредиторов преимущества подобной модели привлечения ресурсов с рынка капитала заключаются, прежде всего, в возможности снятия с баланса банка ипотечных активов путем "продажи" их ипотечному агенту, а также в повышении рейтинга выпускаемых агентом ценных бумаг за счет достижения полной прозрачности его активов и всех финансовых потоков, что создает дополнительные гарантии надежности для инвестора. Использование данной модели представляет для банков интерес как для секьюритизации собственно ипотечных активов, так и для любых иных активов, включая потребительские и автомобильные кредиты, обязательства по кредитным картам, коммерческой недвижимости и др.

В связи с этим в ходе дальнейшей работы над законом "Об ипотечных ценных бумагах" в части ипотечного агента было бы целесообразно рассматривать вопросы секьюритизации банковских активов шире. Возможно принятие отдельного закона о порядке создания и функционирования юридических конструкций, подобных западным аналогам SPV (special purpose vehicle). SPV отличаются от обычных юридических лиц четко ограниченными функциями, не имеют самостоятельных штатных сотрудников, все операции по управлению финансовыми потоками и рисками осуществляют через внешнего управляющего, работают без доходов и прибыли, выполняя роль проводников денежных потоков от заемщика к инвестору.

Необходимо также затронуть вопросы налогообложения упомянутых юридических конструкций. Для их эффективной работы следует установить особый порядок налогообложения, исключающий налоги на прибыль, НДС по договорам с внешним управляющим, а также иные доходы, которые несут обычные юридические лица в рамках Налогового кодекса РФ.

Основная цель сегодня - запустить механизм ипотечного кредитования в России, сделав его масштабным и эффективным, цивилизованным и привлекательным для участников рынка.

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Это интересно    19.10.2018 11:13

Российский мастер создает уникальные монеты с секретом

Всемирную славу приобрел Роман Бутин - мастер из Екатеринбурга, который вот уже несколько лет создает уникальные фэнтезийные монеты с секретом. По сообщению зарубежных СМИ, цены на монеты российского художника могут достигать 10 тысяч долларов США.

Это интересно    19.10.2018 09:05

За полгода работы трейдинговая фирма Genesis Global выдала криптовалютные займы на полмиллиарда долларов

Базирующийся в Нью-Йорке внебиржевой криптовалютный дилер Genesis Global Trading сообщил, что всего за полгода работы выдал своим институциональным клиентам займы в криптовалютах на сумму более полумиллиарда долларов США. Об этом пишет Bloomberg.