Обеспечение рефинансирования – важнейшее условие развития ипотеки в России

Исходя из анализа состояния ипотечного рынка в нашей стране, можно констатировать, что качественно ипотека пока, к сожалению, не развивается. Хотя количественно уже превышен уровень 2007–2008 гг., и в 2012 г., по прогнозам, кредитов может быть выдано больше, чем в предыдущем. Во многом это связано с отложенным спросом и ростом популярности этой услуги у населения. Факты свидетельствуют о том, что ипотека «молодеет»: становится все больше заемщиков среди наиболее активной трудоспособной группы 25–30-летних квалифицированных специалистов.

Кризис показал: у людей появилась уверенность, что государство поддержит заемщиков в случае кризиса. Значительная заслуга здесь принадлежит дочерней структуре АИЖК – АРИЖК, предложившей ряд эффективных программ по снижению остроты проблемы так называемых трудных кредитов.

Известно, что в народе бытуют мифы об ипотеке: ипотека – синоним кабалы, задолжал банку – потерял все, потребовать деньги могут в любой момент, дешевое жилье в ипотеку не купишь, ставка не падает из-за сговора банкиров и др. В связи с этим в разъяснительной работе по пропаганде ипотечного кредитования важное место занимает программа повышения финансовой грамотности населения. Следует отметить, что усилия АРБ в этом направлении постепенно приносят свои позитивные плоды. Люди начинают осознавать, что ипотека – это не так уж и страшно, как кажется на первый взгляд.

Напомним, что аналогичные предубеждения были в свое время и на рынке автокредитования – раньше никто не покупал машину в кредит, а сейчас это обычная практика. То же самое произошло и с потребительскими кредитами – люди стали больше брать кредиты, активно пользоваться кредитными картами. Совсем недавно всего 5% сделок купли-продажи недвижимости совершалось с использованием ипотечного кредита, а сегодня уже 20,2%. Есть основания полагать, что скоро этот показатель достигнет и 30%.

Банки на рынке ипотечного кредитования

Однако для того чтобы рынок ипотеки развивался качественно, необходим не только рост количества выданных кредитов, но и их последующее рефинансирование. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них, как известно, нет «длинных» денег, чтобы выдавать заемщикам на длительный период, например на 30 лет. К тому же через 10 лет ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, может быть уже ниже, чем ставка по депозитам.

Более того, малые и средние банки боятся кризиса ликвидности, в случае форс-мажорной ситуации они могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки, в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства. Все эти факторы обосновывают острую необходимость рефинансирования кредитов для подавляющего большинства российских банков.

Сегодня ипотечный рынок в России монополизирован: несколько крупнейших игроков занимают три четверти его объема. Если институты развития не предпримут усилий по демонополизации, то концентрация будет увеличиваться. Однако банковскому сообществу нужна нормальная, а не гипертрофированная конкуренция на рынке.

Более того, крупные банки-маркетмейкеры берут ипотечные кредиты на свои балансы, но их депозитная база, хотя и значительна, все же небезгранична. В перспективе это может привести к тому, что вскоре будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых заемщиков.

Для валютного рынка сегодня характерна волатильность – в Европе – кризис, в США – тоже. Российская экономика является частью мировой экономики, поэтому мировые тенденции не могли обойти нашу страну. Покупательная способность россиян растет медленно, наблюдается повышение стоимости недвижимости, есть также проблемы с экономическим ростом. Что же делать дальше?

Нужно, чтобы на рынок пришли деньги, чтобы снизились процентные ставки по кредитам и чтобы как можно больше людей могли воспользоваться ипотечным кредитованием. Сейчас средствами для предоставления ипотеки располагают, по сути, три крупнейших банка, поэтому необходимо привлечь на рынок деньги и от зарубежных, и от российских инвесторов, и от пенсионных фондов. Во всем мире это так, и мы должны стремиться к тому же.

Рынок ипотечных ценных бумаг позволит банкам не держать кредиты на своих балансах и наращивать объемы кредитования. Но этот рынок у нас практически не развит.

Возможные направления качественного роста ипотечного рынка

Изменить ситуацию на ипотечном рынке можно, действуя по нескольким направлениям.

1. Повышение процентной ставки по ипотеке на краткосрочную перспективу. Ставку целесообразно повысить на 2–3% на 2–3 г. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов.

Однако, очевидно, что судьба процентных ставок по ипотечным кредитам напрямую зависит от кредитной политики банков-маркетмейкеров. Следует подчеркнуть, что банкам важна не процентная ставка сама по себе, а маржа, которую они в итоге получают.

Согласно Стратегии развития группы компаний АИЖК на 2011–2020 гг., спрэд между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 2010 г. составлял 4,1%. Планируется снизить этот показатель к 2015 г. до 3,5%, а к 2020 г. до 3%. Однако банки не могут непрерывно снижать его. По расчетам экспертов, в состав маржи входят следующие расходы: единовременные на организацию сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг – 1.75% от номинала облигаций; на сопровождение ипотечного покрытия – 0.7%; вознаграждение резервному сервисному агенту – 0.2%; комиссия по поручительству АИЖК или расходы на поддержание рейтинга – 0.2%; на услуги спецдепозитария по хранению / учету закладных – 0.18%; услуги по хранению ценных бумаг и ведению учета прав на ценные бумаги – 0.23%, а также множество фиксированных сумм, взимаемых на регулярной основе участниками сделки. В итоге даже при самой тщательной проработке договорных отношений с контрагентами маржа едва ли может составлять ниже 3,5–4% при условии, что банк не получит никакого дохода от выпуска ипотечных ценных бумаг. На таких условиях немногие банки согласятся выпускать бумаги.

По расчетам экспертов, процентная ставка в большей степени влияет на выпуск привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг, чем на размер кредитной нагрузки заемщика. К примеру, при повышении ставки по кредиту в 1 млн руб. сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12 до 14%) рост ежемесячного платежа составит лишь 1174 руб. (повысится с 14,474 до 15,648 руб.).

Следует подчеркнуть, что сегодня самая актуальная задача для российских банков, занятых в ипотечной сфере, – поиск инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия. Речь идет о премиях по ипотечным ценным бумагам. Дело в том, что пока ипотечные ценные бумаги уступают долговым бумагам I эшелона – у них более длинный срок погашения, рынок РЕПО ограничен, еще сильны посткризисные опасения инвесторов по поводу активной работы в ипотечной сфере.

Таким образом, определенные преференции для инвесторов актуальны по крайней мере до тех пор, пока рынок ипотечных ценных бумаг не наберет обороты. Если зарубежные и российские инвесторы в итоге все же “выстроятся в очередь” на ипотечный рынок, то рыночный механизм сам будет снижать ставки по ценным бумагам. Тогда все эти программы заработают в полную силу. Условие заинтересованности инвесторов в этом бизнесе – доходность, надежность, ликвидность ипотечных ценных бумаг.

Перечень внутренних инвесторов в современных условиях очень ограничен. Как известно, до недавнего времени в качестве крупнейшего потенциального внутреннего инвестора рассматривался Пенсионный фонд России. В своих расчетах эксперты исходили из того, что если под управлением ВЭБ находится около 1,1 трлн руб., то по инвестиционной декларации в ипотеку можно вложить 20%, т.е. не менее 220 млрд руб. За три года в ипотеку по программе ВЭБ было вложено меньше 15 млрд пенсионных рублей – незначительная часть от всей прогнозируемой суммы вложений.

Однако начатое недавно рассмотрение новых перспектив Пенсионной реформы, в частности, планов существенного сокращения накопительной части пенсионных средств, означает, что этот канал финансирования ипотеки может быть практически закрыт.

Среди источников рефинансирования ипотечных кредитов следует упомянуть и 150 млрд руб., направленных на эти цели по программе инвестиций ВЭБа, поддерживающей первичный рынок жилья.

Достаточно ли этих средств для подъема рынка ипотечных ценных бумаг? Стратегия развития ипотечного рынка в нашей стране предусматривает достижение в 2012 г. показателя по рефинансированию ипотечных кредитов в размере 45% от объема их выдачи. Прогноз по выдаче ориентирован на 1 трлн руб., следовательно на рефинансирование должно быть направлено 450 млрд руб.

Но реальная картина сегодня такова: ипотечных ценных бумаг, включая сделки вне рамок программ институтов развития, выпущено за все годы лишь на 146 млрд руб. – менее 1/3 от количества, заявленного Стратегией на 2012 г. И 24,6 млрд руб. по номиналу выпущенных к настоящему времени ипотечных ценных бумаг – это 2,46% от прогнозируемых объемов ипотеки, а не 45%, которые заявлены в Стратегии.

2. Субсидирование процентной ставки, что представляется вполне осуществимым. К примеру, как один из реальных вариантов – субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК.

Если бы АИЖК направило часть своих средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам было бы проще рефинансировать кредиты.

Для того чтобы заинтересовать инвестора в ипотечные ценные бумаги выплатой премии в 2% над уровнем доходности государственных ценных бумаг, потребуется субсидия в 800 млн руб. при объеме выпуска ИЦБ в 40 млрд руб. ежегодно (это нынешний годовой объем программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием). Если же на эти цели направлять половину прибыли АИЖК, объем выпуска привлекательных для инвесторов ипотечных ценных бумаг составит 200 млрд руб. в год.

3. Активное участие государства и, в частности регулятора рынка, в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. Принципиально важно, чтобы ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг.

Многие банки – члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию разделяют мнение, что в интересах развития рынка необходимо создать специальную организацию – на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной – для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам.

Целесообразно также создание специального фонда для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия.

Заслуживает внимания недавняя инициатива Банка России о преференциях участникам рынка, выдающим ипотечные займы. В частности речь идет о подготовленных Банком России поправках в законодательство (новые правила расчета нормативов должны вступить в силу 1 января 2013 г.), которые снизят нагрузку на ликвидность банков, активно работающих на ипотечном рынке.

При расчете норматива долгосрочной ликвидности Н4 кредитные организации смогут не учитывать ссуды, которые выкупит АИЖК. Однако за 30 дней до сделки с АИЖК такие кредиты должны быть учтены в нормативе текущей ликвидности Н3. Поскольку срок действия жилищных ссуд гораздо больше, соблюдать нормативы ликвидности банкам будет гораздо легче.

Другими словами, государственную поддержку ипотеки можно сравнить с локомотивом для развития экономики, обеспечения условий для роста ВВП.

В результате инвестирования средств в ипотеку получают мощный импульс к развитию другие смежные отрасли строительной индустрии (производство стройматериалов, изготовление мебели и т.д.), что в итоге ведет к созданию дополнительных рабочих мест. Стимулируя рост ипотеки, государство связывает свободные средства населения и таким образом сдерживает инфляцию. По сути, речь может идти о синергетическом эффекте – развитие ипотечного кредитования будет способствовать снижению уровня инфляции.

Изучение и заимствование зарубежного опыта

В этой связи немаловажным представляется изучение и возможное заимствование зарубежного опыта, в частности практики Национальной ипотечной ассоциации «Джинни Мэй» (США), работающей на рынке уже свыше сорока лет и успешно преодолевающей кризис. В США это агентство является институтом развития ипотечного рынка. Создан специальный фонд, средства которого используются в случае дефолта для выплат держателям старших траншей ипотечных ценных бумаг.

Согласно данным SIFMA – американского подразделения Глобальной Ассоциации финансовых рынков, совокупный номинал американских ипотечных облигаций в обращении на сегодня составляет 5,64 трлн долл., из них на 835 млрд долл. находится на балансе ФРС (не включая выданных обязательств по покупке ИЦБ), что составляет более 1/3 всех ценных бумаг в активах американского центрального банка.

Активы ФРС составляют чуть больше 2,5 трлн долл., 92% вложены в ценные бумаги, 63% из этих ценных бумаг – казначейские бумаги США, 33% – ипотека. Фактически государство инвестирует свои собственные деньги, печатая доллары, покупает ипотечные активы своих граждан.

В сентябре 2012 г. Совет управляющих ФРС объявил программу количественного смягчения – QE-3, основным элементом которой является покупка этой организацией ипотечных облигаций на 40 млрд долл. ежемесячно.

Для сравнения: в нашей стране по данным Банка России, средства, размещенные регулятором рынка у нерезидентов и в ценные бумаги иностранных эмитентов, составляют 14,8 трлн руб., или 72% всех активов ЦБ. На балансе ФРС США практически все активы – американские .

Представляется, что России целесообразно ориентироваться на подобный опыт США. Инвестирование Банком России средств в ипотечные ценные бумаги дало бы банкам новый механизм рефинансирования.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию и подавляющее число российских банков, работающих в ипотечной сфере, надеются, что поддержка регулятором участников рынка не ограничится только описанным выше важным нововведением, а станет началом масштабной работы по динамичному развитию ипотеки, в том числе на таком направлении, как рынок ипотечных ценных бумаг.