Письмо АРБ Министру экономического развития РФ М.Орешкину «О проблемах приобретения недвижимого имущества за счет средств материнского (семейного) капитала»

Исх. № А-01/5-306 от 08.06.2017

Министру экономического развития
Российской Федерации
Орешкину М. С.


Уважаемый Максим Станиславович!

Обращение к Вам Ассоциации российских банков обусловлено проблемами, возникающими в деятельности банков – членов АРБ в связи с отсутствием в действующем законодательстве нормы, которая обязывала бы Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) вносить в данные кадастрового учета сведения о приобретении недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала осуществляется на основании Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ). Из пункта 1 части 3 статьи 7 Закона № 256-ФЗ следует, что лица, получившие государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее – сертификат), могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в частности для улучшения жилищных условий.

Статьей 10 Закона № 256-ФЗ, а также пунктами 8 и 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 (далее – Правила № 862) установлен следующий порядок использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала. На основании подпункта «г» пункта 8 Правил № 862 к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При применении указанной нормы на практике возникают следующие проблемы:

1. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о том, что в отношении объекта недвижимости было оформлено нотариально удостоверенное обязательство, либо о том, что приобретение недвижимости или погашение ипотечного кредита осуществлялись с использованием средств материнского (семейного) капитала. В связи с этим кредитным организациям и покупателям недвижимого имущества получить такие сведения крайне затруднительно.

2. Действующее законодательство не содержит санкций за неисполнение нотариально удостоверенного обязательства со стороны получателя средств материнского (семейного) капитала. Банковская практика содержит немало примеров, когда получатели средств материнского (семейного) капитала не исполняют данное ими обещание, и не оформляют недвижимость в общую собственность членов своей семьи.

Размер материнского (семейного) капитала составляет лишь малую часть денежных средств, которые направляются его получателем на приобретение недвижимости. Большую часть этих средств составляет, как правило, банковский кредит, который обеспечивается ипотекой.

Поэтому в случаях, когда жилье – предмет ипотеки приобретено частично с использованием материнского (семейного) капитала, однако общая собственность членов семьи получателя средств материнского (семейного) капитала не оформлена, у банка возникает риск признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, и, следовательно, договора ипотеки, а также лишения его обеспечения по кредиту.

В судебной практике имеются примеры, когда суды признают недействительными договоры купли-продажи недвижимости в указанном случае (см. апелляционные определения Верховного суда Республики Татарстан от 04.04.2016 по делу № 33-5998/2016; от 01.08.2016 по делу № 33-11377/2016, Вологодского областного суда от 25.04.2012 по делу № 33-1471/2012).

Представляется, что для решения указанной проблемы необходимо:

- во-первых, внести изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», дополнив его нормой об обязанности получателя средств материнского (семейного) капитала регистрировать свое нотариально удостоверенное обязательство об оформлении права общей собственности на приобретенную недвижимость на членов своей семьи, если в момент регистрации объекта недвижимости имеется задолженность по ипотечному кредиту;

- во-вторых, дополнить Закон № 256-ФЗ нормой о том, что единственной санкцией за нарушение получателем средств материнского (семейного) капитала своего обязательства оформить на членов своей семьи право общей собственности на приобретенную недвижимость, является возникновение у получателя материнского (семейного) капитала обязанности вернуть в Пенсионный фонд Российской Федерации средства материнского (семейного) капитала.

3. Действующее законодательство о кадастровом учете не учитывает механизма рефинансирования ипотечного кредита, выданного на приобретение недвижимости получателю материнского (семейного) капитала.

Процесс по рефинансированию кредитов, выданных кредитными организациями, включает следующие стадии:

- новый банк выдает кредит на погашение кредита, предоставленного прежним банком-кредитором;

- заемщик возвращает кредит первоначальному кредитору, и вносит в ЕГРН запись о прекращении ипотеки в связи с исполнением кредитного договора;

- заемщик заключает новый кредитный договор и новый договор ипотеки, а также обеспечивает государственную регистрацию ипотеки в пользу нового кредитора в ЕГРН.

Между моментом прекращения первоначальной записи об ипотеке и моментом регистрации новой ипотеки существует период времени, в течение которого помещение будет считаться свободным от обременений.

По мнению банковского сообщества, в случае рефинансирования ипотечного кредита, запись о прекращении ипотеки должна вноситься реестр только после возврата кредита новому кредитору. Одновременно представляется обоснованным дополнить абзац 2 подпункта «ж» пункта 13 Правил № 862 нормой о том, что в случае рефинансирования ипотечного кредита (займа) установленный срок 6 месяцев должен исчисляться с момента снятия обременения с жилого помещения, установленного в пользу кредитора, предоставившего кредит для возврата первоначального ипотечного кредита (займа).

Решение изложенных проблем позволит повысить степень достоверности данных об обременениях недвижимости, приобретенной за счет средств материнского (семейного) капитала, в связи с чем Ассоциация российских банков предлагает создать рабочую группу с участием представителей Минэкономразвития России, Росреестра, Банка России, а также кредитных организаций.


С уважением,
Президент

Г.А. Тосунян


Исп. Ефимова Л.Г., тел. (495) 691-50-53

Прикрепленные документы

Читай также